«Зиларт» — это, пожалуй, самый крупный жилой комплекс, что возводится сейчас в Москве. Строится он на месте бывшего автогиганта ЗИЛ, вернее на части его территории — 65 га, что между Третьим транспортным кольцом, Москвой-рекой и линией Московского центрального кольца в ЮАО. Помимо жилья и привычной социальной инфраструктуры (школ и детских садов) здесь запланированы большой парк и благоустроенная набережная, несколько театров и даже… филиал Эрмитажа. Одной только этой причины достаточно, чтобы порталу МосДольщик.рф захотелось внимательно ознакомиться с проектом и взглянуть на него глазами потенциального покупателя. Но есть и другая. Уже в этом году здесь сдают первые дома, и бывшую промзону постепенно начнут обживать. Готова ли она к новоселью?
Безопасна ли бывшая территория ЗИЛа?
Стройке на месте бывшего ЗИЛа, которую ведет компания ЛСР, уже несколько лет. Сначала год, а то и больше готовили площадку, а три последних года активно возводят дома. Больше всего сомнений вызывала сама территория. Все же здесь располагалось крупное производство, где имелись литейные и другие цеха, и какие последствия они оказали на окрестности и пригодно ли это место для жилой застройки, обывателю было не ясно. Чтобы снять эти вопросы, застройщик регулярно производил и продолжает производить лабораторные обследования грунтов, причем почву рекультивируют: старую, ту, что получается после рытья котлованов под фундаменты или создания рельефа для парка, дорог и пр., полностью вывозят, а вместо нее завозят новую. Отчасти с этой же целью на территории комплекса еще до сдачи первых домов сделали большую парковую зону с искусственным прудом — даже несмотря на близость Москвы-реки, дополнительный водоем не помешает: вода «очищает» воздух даже лучше, чем зеленые насаждения. Что же касается почв, то после всех проведенных мероприятий примесей во вредных для человека концентрациях в ней не смогли обнаружить даже сторонние исследователи. Поэтому тему экологического несоответствия площадки типу ведущегося здесь строительства можно считать закрытой.
Что будет в «Зиларте» помимо жилья и не станет ли продолжающаяся стройка мешать первым жителям?
Поскольку территория комплекса очень большая, значительная ее часть отдана под инфраструктурные объекты и рекреационные зоны. Причем объекты здесь будут необычные, в новостройках встречающиеся крайне редко. Например, несколько театров и даже филиал Эрмитажа. Но появятся они чуть позже, вместе с третьей очередью строительства (сейчас заканчивается первая и начинает возводиться вторая). В 2019 году в комплексе появится своя благоустроенная набережная Москвы-реки: сейчас здесь идут подготовительные земельные работы, а вся красота начнет строиться через полгода.
Но это будущее. А вот и настоящее. Уже фактически готова большая парковая зона, которая отделит жилую застройку от линии МЦК (к слову, станция ЗИЛ, ближайшая к комплексу, заработала еще два года назад). Официально ее откроют к 1 сентября 2018 года, но фактически все работы здесь уже завершены. Одновременно откроются первая школа и детский сад (всего на территории комплекса их будет несколько). Это даже раньше, чем потребуется новоселам: первые дома здесь сдаются в конце июля, но прежде чем их обживать, потребуется еще выполнить ремонт: отделка от застройщика в корпусах, которые сейчас есть в продаже, не предусмотрена. Все внутренние дороги, которыми будут пользоваться первые жители, тоже уже готовы. Иными словами, «Зиларт» — это пример правильного подхода к освоению большой территории, позволяющему даже жильцам самых первых домов не чувствовать себя обитающими на стройке и с самых первых дней пользоваться частью возможностей комплекса, задуманных архитекторами и проектировщиками.
Что в «Зиларте» сейчас строится и продается?
На середину июня 2018 года в продаже в «Зиларте» имеются девять лотов: восемь из них относятся к первой очереди строительства, а один — ко второй. Лотами здесь могут назвать не только отдельные дома, но также объекты, состоящие из нескольких корпусов. С точки зрения непрофессионала, это разные здания, но фактически одно. Причина в том, что друг с другом они объединяются общим подземным паркингом и единым благоустроенным двором. Иногда их единство более очевидно, если все корпуса стоят на общем стилобате — едином первом (а иногда втором и более) этаже, где могут размещаться магазины и другие коммерческие заведения. В большинстве случаев каждый лот спроектирован одним архитектурным бюро, но бывают и исключения. Еще один интересный момент — в «Зиларте» представлены лишь квартиры, то есть все дома имеют статус жилых объектов. А вот апартаментов, которые в юридическом смысле жильем не являются, тут нет.
1. Лот №1
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро Сергея Скуратова | 9 сентября 2016 года | 31 декабря 2018 года |
Этот лот, а также лот №2 интересны тем, что из ныне строящихся они ближайшие к Москве-реке и стоят у самой набережной. Лот №1 — это 15-этажный дом с двухуровневым подземным паркингом и округлой торцевой секцией с панорамным остеклением, чем-то похожей на голову кометы. В нем пять подъездов (они же секции), а квартиры здесь начинаются со второго этажа. В доме поселятся 254 семьи или меньше, если кто-то из покупателей захочет объединить смежные квартиры. Тем, кто интересуется однокомнатными квартирами, в первую очередь стоит присмотреться к подъезду номер три: в нем больше всего «однушек». А вот к четвертому и пятому можно даже не приближаться — там сплошные «двушки» да «трешки».
2. Лот №2
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро Сергея Скуратова | 9 сентября 2016 года | 31 декабря 2018 года |
Лот №2 — это объединенные общим двухуровневым подземным паркингом пять светлых башен, во дворе которых прячется сюрприз: семиэтажный корпус, чьи фасады полностью отделаны кортеновской сталью, издали похожей на бронзу. На самом деле это легированная сталь с особыми добавками, ее называют вечным материалом, не подверженным коррозии. Собственно, коррозия в ней уже произошла — изысканный цвет не что иное, как поверхностная окисная пленка, или попросту ржавчина. Однако вглубь этот процесс не идет, водой пленка не смывается, солнцем и ветрами не разрушается, что позволяет материалу десятилетиями оставаться в неизменном виде. Квартиры здесь габаритные, практически во всех корпусах (за исключением одного) имеются лишь трех- и четырехкомнатные, причем на каждом этаже их всего лишь по две. Поэтому это один из самых дорогих лотов, что сейчас имеются в продаже.
3. Лот №3
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро «Евгений Герасимов и партнеры» | 31 марта 2016 года | 31 июля 2018 года |
Этот лот в «Зиларте» сдается одним из первых — уже к августу здесь начнут выдавать ключи. Но интересен он еще и по другой причине. Это 14-этажное здание, в форме каре огибающее полузамкнутый двор, а перед входом во двор — еще один корпус, трехэтажный, самый необычный. Здесь располагаются пять трехуровневых квартир по 220 кв. м с отдельными входами со стороны двора. Фактически это таунхаусы, которые от своих загородных аналогов отличаются лишь тем, что индивидуальные земельные участки при них отсутствуют, а машины будут парковаться там же, где и остальной автотранспорт местных обителей, — в подземных гаражах. В остальных частях лота квартиры более стандартные, но тоже вполне существенных габаритов. Так, минимальный размер «однушек» — 41 кв. м. По данным на середину июня 2018 года, 90% квартир этого лота уже распроданы, в наличии осталось около 40 предложений.
4. Лот №4
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро «Мезонпроект» (руководитель Илья Машков) | 4 августа 2015 года | IV квартал 2018 года |
Это пятисекционный корпус (по 7–14 этажей в каждой) на 224 квартиры с двухуровневым поземным паркингом на 200 машиномест. В доме нет ни оного балкона, зато есть множество эркеров. Такой ход выбран потому, что избавит новоселов от необходимости утеплять нежилые помещения и позволит как можно дольше сохранить фасад в первозданном виде. А сохранять есть что, ведь это единственный проект, который сам по себе сумеет многое поведать о славном прошлом бывшего автогиганта: в качестве внешней отделки в нем применяют не только клинкерный кирпич, но и керамическую плитку, на которую нанесли изображения легендарных автомобилей марки «ЗИЛ». «Однушки», «трешки» и четырехкомнатные квартиры здесь уже полностью распроданы, в наличии на середину июня осталось лишь несколько двухкомнатных площадью 67–73 кв. м.
5. Лот №5
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» | 21 сентября 2015 года | IV квартал 2018 года |
Это пятисекционный дом, в разных частях которого по 6, 9 и 14 этажей. Мест в двухуровневом подземном паркинге здесь даже больше, чем квартир: 228 против 212. Но это не единственная особенность дома. Главная — необычные окна овальной формы, которые не встречаются ни в одном другом лоте «Зиларта». Благодаря им во все квартиры попадает больше естественного света, а на фасадах прорисовывается затейливый узор, который усиливается за счет орнамента из клинкерного кирпича. Однокомнатных квартир здесь не так много, они встречаются лишь в двух секция из пяти, а преобладают «двушки» и «трешки». Причем, как и в случае с лотом №4, в наличии остались лишь двухкомнатные, остальные уже распроданы.
6. Лот №6
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро Speech (руководитель Сергей Чобан) | 29 февраля 2016 года | 31 июля 2018 года |
Это один из самых крупных лотов первой очереди строительства: при той же характерной для всего «Зиларта» максимальной высоте в 14 этажей в нем почти 500 квартир и примерно столько же машиномест в подземном паркинге. Как и лот №3, он сдается одним из первых, причем в продаже фактически ничего не осталось: на середину июня 2018 года в наличии лишь три квартиры. Одна из причин популярности дома у покупателей — он лучше всего приспособлен для семей с детьми. Во-первых, здесь имеется абсолютно замкнутый двор с детской площадкой, безопасный даже для самых маленьких. Во-вторых, в доме расположен встроенный детский сад, который отроется одновременно со сдачей. В-третьих — он ближайший к общеобразовательной школе. В «Зиларте» их будет несколько, но именно эта уже готова к сдаче и откроется к ближайшему 1 сентября.
7. Лот №7
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро «Урбис» | 11 августа 2017 года | 31 декабря 2018 года |
Продажи в этом 14-этажном доме открылись позже, чем в других лотах первой очереди строительства, поэтому выбор вариантов здесь пока велик, есть и маленькие и большие. Планировки некоторых особо хороши, например «трешек» площадью 105–106 кв. м. В других домах подобные площади можно предложить, лишь объединив соседние квартиры, что сделать в принципе несложно: такие возможности заложены в каждом проекте. Однако тем, кто не хочет связываться с перепланировками, больше всего подходит именно седьмой дом. О том, что он ориентирован на большие семьи, в каждой из которых более одного автомобиля, поведает и подземный паркинг. В нем 428 машиномест, при том что квартир в доме лишь 350.
8. Лот №8
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро «Меганом» (руководитель Юрий Григорян) | 23 апреля 2016 года | 31 декабря 2018 года |
Это один из самых сложных объектов первой очереди строительства. Причина в том, что отчасти в него войдет старый прессовый цех, на месте которого располагается этот лот. Фрагмент его фасада решили сохранить и «вписать» в новое здание. Сам лот — это четыре башни на 639 квартир, расположенные на едином двухэтажном стилобате, где разместятся торговые галереи. Еще одно отличие — в высотности. Если остальные объекты первой очереди строительства не более 14–15 этажей, то здесь их 20. Третья особенность в квартирографии. Помимо пространных квартир, характерных для всей первой очереди «Зиларта», в этом лоте имеются и небольшие студии, по 22–25 кв. м. Так что минимальный бюджет покупки здесь наименьший изо всех корпусов, что сейчас имеются в продаже.
9. Лот №17
| Архитектор | Сроки строительства согласно проектной декларации | |
| Начало работ | Окончание работ | |
| бюро SVESMI, DROM, MOSSINE partners и Wowhaus | I квартал 2018 года | – |
Это первый объект второй очереди строительства, продажи в котором уже открылись (возводятся еще несколько, но реализация в них квартир, скорее всего, начнется не ранее 2019 года). От других он отличается тем, что каждую из четырех входящих в него башен (в них до 16 этажей) проектировали разные архитектурные бюро — голландские, немецкие и российские. Поэтому каждый корпус выглядит по-разному, но в то же время их объединяет общая концепция. Еще одна особенность — в планировках. С одной стороны, тут нет маленьких студий, с другой — отсутствуют и очень большие квартиры. Так, максимальные габариты четырехкомнатных — 91 кв. м, а «однушки» начинаются от 35 кв. м. Поскольку продажи здесь открылись совсем недавно, на середину июня 2018 года выбор вариантов в этом лоте максимальный по сравнению с другими объектами.
Изучаем договор долевого участия (ДДУ) «Зиларта»: что в нем интересного?
Проекты договоров долевого участия (ДДУ) по некоторым корпусам, имеющимся в продаже, выложены в свободном доступе на сайте «Зиларта». Застройщику это лишь добавляет очков: так поступают далеко не все компании, возводящие новостройки в Москве. Для будущего дольщика это удобно: можно в комфортном для себя режиме внимательно изучить проект договора и заранее понять, что именно предлагается подписать и не требуется ли внести в него какие-либо изменения, полезные для дольщика.
В целом ДДУ «Зиларта» оставляет хорошее впечатление. В нем нет перекосов, нет попыток увеличить ответственность дольщиков и снизить ответственность застройщика. Но есть свои нюансы.
Про проект. В договоре говорится, что дольщик перед подписанием ДДУ ознакомлен с проектной документацией дома в целом и согласен с его комплектацией. Если такие документы не демонстрировались, стоит их потребовать и изучить. Это важно, потому что одно дело картинки и макет будущего дома, представленный в офисе продаж, а другое — сам дом, который возводится не по иллюстрациям, а по проекту. Поэтому, чтобы потом не возникало вопросов, почему построенное не похоже на то, что обещалось на визуализации будущего жилого комплекса, в проектную документацию погрузиться стоит. Правда, в том же ДДУ сказано, что застройщик в одностороннем порядке и без дополнительной договоренности с дольщиком имеет право вносить в проектную документацию изменения, если те не ухудшают качества строящегося дома. Для «Зиларта» этот пункт скорее перестраховка: пока в подобных действиях он не замечен. В других новостройках такое происходит довольно часто, поэтому знать об этом стоит заранее.
Про сроки строительства. В ДДУ указано два срока — предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и самый поздний срок передачи уже построенной квартиры дольщику. Между этими событиями полгода. Первый срок назван предполагаемым не случайно. Согласно договору застройщик по разным причинам может его в одностороннем порядке передвигать. А вот вторую дату без согласия дольщика он изменять не может. Именно с нее в случае просрочки времени строительства начнется подсчет неустойки, которую сможет получить дольщик. Интересно, что оба срока обозначены не кварталами, а конкретными календарными датами. Что хорошо. В кварталах дольщики часто путаются, полагая, что речь идет о первом его дне, и сильно удивляются, когда оказывается, что на самом деле квартира будет готова лишь тремя месяцами позже. В «Зиларте» такое недоразумение исключено.
Про сумму договора и взаимозачеты. Сумму, которую дольщик вносит в счет будущей квартиры, в ДДУ «Зиларт» называют довольно необычно — «доля участия участника долевого устроительства». Такой термин застройщики используют редко (чаще просто именуют «ценой договора»), но он абсолютно правильный и наиболее полно отражает суть платежа. Сумма вычисляется по классической для большинства новостроек схеме. Берется некая величина стоимости квадратного метра в строящемся доме (согласно ДДУ она не может быть изменена ни при каких обстоятельствах) и умножается на площадь будущей квартиры.
Если по завершении строительства выяснится, что площадь отличается от проектной более чем на 1 кв. м, производится перерасчет. Если площадь окажется больше, разницу доплатит дольщик, если меньше — ее вернет застройщик. Это классическая для большинства застройщиков технология.
Но в ДДУ «Зиларта» прописано и несколько нетипичных положений. Во-первых, в нем говорится, что площадь не может измениться сильнее чем на 5%, иначе это будет существенное изменение договора. Правда, что произойдет во взаимоотношениях «дольщик — застройщик» в этом случае, не указано. Во-вторых, в договоре сказано, по какой причине габариты могут измениться. А произойти это может из-за погрешностей в строительно-монтажных работах. Обычно застройщики подобных пояснений в ДДУ не дают, хотя изменение площадей — типичная история. О ней МосДольщик.рф планирует написать отдельно. Ну и ,наконец, в-третьих, сроки, в которые при перерасчете дольщик или застройщик должны будут перевести друг другу деньги, абсолютно одинаковые, хотя, как правило, застройщики выделяют себе в 2–3 раза больше времени, чем дольщикам. И это тоже характеризует ДДУ «Зиларта» с хорошей стороны.
Про уступку права требования и гарантийный срок. Уступка права требования — это технология, по которой дольщик может продать будущую квартиру в еще не достроенном доме. В «Зиларте», как и в большинстве новостроек, при совершении такого действия требуют заранее уведомить застройщика. Что касается срока гарантии, тут тоже нет ничего необычного — он составляет минимально разрешенные 214-ФЗ пять лет (и три года на инженерное оборудование). Отличие лишь в том, что точкой отчета гарантии в «Зиларте» является момент передачи квартиры дольщику, в то время как некоторые застройщики пытаются отодвинуть это событие на полгода (а то и более) назад и начинать считать гарантию с даты ввода дома в эксплуатацию. То, что в «Зиларте» поступают иначе, для покупателей хорошо, хотя жаль, что застройщик не захотел создать прецедент на рынке новостроек и распространить гарантию более чем на пятилетний срок.
Резюме
В целом впечатления от ЖК «Зиларт» хорошие, поэтому портал МосДольщик.рф советует заглянуть сюда каждому, кто выбирает новостройку. Необязательно для того, чтобы приобрести квартиру именно здесь, а как минимум затем, чтобы понять, какого уровня новостройки сейчас бывают в Москве и на что можно рассчитывать, планируя в будущем поселиться в комплексе, который еще только строится.
